Капитальный ремонт – дело собственников?

Идея эта обсуждалась и раньше, пусть и не в полном объёме, но плата за капремонт в составе жилищных платежей тоже взималась, однако львиную долю затрат брали на себя Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ, региональные и местные бюджеты. Поэтому для населения связанные с капремонтом траты были не столь уж серьёзным бременем.
До того, как Фонд перестанет существовать, остаётся всего три года. Средства «федеральной коммунальной копилки» уже распределены, и большая их часть (126 млрд рублей из 159-и) будет направлена на переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Региональные программы модернизации коммунальной инфраструктуры и капремонт жилфонда финансироваться будут куда скромнее, на эти цели выделят 15 и 18 млрд рублей соответственно, в то время как требуется в десятки раз больше. Вывод? Следует увеличить степень участия граждан в решении данных вопросов.
И первым шагом в этом направлении стал федеральный закон №271-ФЗ, вступивший в силу 26 декабря 2012 года. Согласно этому документу в Жилищный и Налоговый кодексы РФ вносятся поправки, обязывающие всех собственников жилья в многоквартирных домах ежемесячно уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтов общедомового имущества, а также предлагающие механизмы создания региональных систем, способных справляться с этими задачами на уровне субъектов федерации.
Теперь плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме будет включать платёж за содержание и ремонт жилья, в том числе – за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества; а также – взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги.
Порядок установления размера платы за капремонт и порядок определения её минимального и максимального размеров определяет Правительство РФ. Региональные власти будут устанавливать предельные минимум и максимум платы, а непосредственный размер взноса в пределах этого диапазона определит муниципалитет. Весь капремонт будут осуществляться в рамках региональных программ, сформированных на основе муниципальных подпрограмм и планов, рассчитанных минимум на три года.
Законом предлагаются два варианта формирования фонда капитального ремонта. При первом взносы перечисляются на банковский спецсчёт и все собирающиеся там средства находятся в долевой собственности владельцев жилых помещений. В случае смены хозяина жилья деньги, внесённые на капремонт прежним владельцем, «переходят по наследству» новому.
Второй способ аккумулирования средств на капремонт заключается в перечислении взносов граждан на счёт регионального оператора – специализированной некоммерческой организации, созданной субъектом федерации с целью обеспечения проведения капитального ремонта.
Решение о том, следует ли проводить капремонт и если да, то каким образом формировать фонд, принимается общим собранием собственников. Если же им не удалось прийти к единому мнению, всё решит уполномоченный орган местного самоуправления. В нашем случае это, вероятнее всего, УЖКХ. И вариант здесь один – фонд будет формироваться на счёте регионального оператора.
Важный момент: если собственники выберут способом аккумулирования средств спецсчёт, они сами на общем собрании определят размер ежемесячного взноса, перечень работ по капитальному ремонту, сроки проведения работ, кредитную организацию, где будет открыт счёт, и владельца спецсчёта (ТСЖ, УК, жилищный кооператив), который и займётся вопросами капремонта.
Если же фонд будет формироваться на счетах регионального оператора, то здесь жильцам придётся действовать в «предлагаемых обстоятельствах». Это, кстати, не так плохо, учитывая, что многие из нас предпочитают, чтобы кто-то взял хотя бы часть хлопот на себя.
Дело в том, что в случае с выбором регионального оператора именно он обязан подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме проект «коллективного договора», заключить его, а потом направить «второй стороне» предложения о сроках ремонта, необходимом перечне, объёме, порядке работ и их стоимости. Он же должен обеспечить подготовку задания и проектной документации, утвердить их в соответствующих инстанциях, а в дальнейшем – осуществлять контроль и нести ответственность за качество работ и их соответствие требованиям техрегламентов, стандартов и других нормативных документов. Более того, региональный оператор полностью несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда и об организации проведения работ. Единственная забота жильцов – своевременно уплачивать взносы на основании полученных счетов в те же сроки, что установлены и для внесения денег за «коммуналку».
Как уже говорилось, на уровне субъекта федерации может быть установлен минимальный объём фонда капитального ремонта, формируемого на спецсчетах. Так вот, после того, как в «копилке» наберётся достаточно средств, собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов. Единственное исключение – должники: им задолженность придётся погасить в любом случае.
А вот владельцам «квадратов» в домах, признанных аварийными и идущих под снос, или в строениях, расположенных на земельных участках, которые подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд, скажем, под строительство какого-то учреждения или объекта инфраструктуры, платить взносы на капремонт не придётся. Средства, внесённые собственниками этих квартир в фонд капремонта прежде, используются либо на работы по сносу или реконструкции, либо, если речь идёт об изъятии, распределяются между владельцами помещений пропорционально размеру ранее уплаченных ими взносов.
Вообще же средства, собирающиеся в фондах, могут использоваться только на цели капремонта и на связанные с ним работы и услуги. Список здесь достаточно большой и по усмотрению субъектов федерации может быть ещё расширен.
В базовый же перечень входят: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации; ремонт и переустройство крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома; утепление и ремонт фасада; установка коллективных (общедомовых) приборов учёта энергоресурсов, узлов управления и регулирования потребления тепловой и электроэнергии, горячей и холодной воды, газа; ремонт фундамента многоквартирного дома. Сюда же относятся затраты на составление проектной документации, оплату услуг по строительному контролю, погашению кредитов и займов, взятых для оплаты ремонтных и проектных работ.
Это – всё, что касается поправок в Жилищный кодекс. В налоговом законодательстве основным изменением является то, что деньги, предназначенные для капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и полученные управляющими организациями, товариществами собственников жилья и кооперативами, отныне из налогооблагаемой базы исключаются.
Несмотря на то, что закон вступил в силу, ряд его положений вызывает немало вопросов. Взять хотя бы то, что в документе нет ни слова о гражданах, проживающих в многоквартирных домах по договорам социального найма. То есть получается, что обязанность думать о капремонте и финансировать его лежит только на собственниках. Нечто подобное уже происходило с общедомовым потреблением энергоресурсов. Решить проблему помогли счётчики и решения собственников, согласно которым платить должны все без исключения. Думается, придётся тем же владельцам помещений в многоквартирных домах принимать подобное решение и в части капремонтов, так как ответственность за сохранность и приведение в порядок общего имущества следует нести коллективно и пропорционально всем жильцам. Это, по меньшей мере, будет справедливо.