Например, по данным Регистрационной службы, только за 10 месяцев 2006 года были зарегистрированы права на 211 квартир, приобретенных за счет кредитных средств - что в четыре раза больше, чем за весь 2005 год. Выдана 51 закладная и зарегистрированы 117 договоров ипотеки другого имущества - магазинов, скважин, земельных участков. Сегодня в производстве, кроме уже зарегистрированных, находится еще 50 сделок купли-продажи квартир по ипотеке, а в день подается от 2 до 5 заявлений на регистрацию подобных договоров.
Как отметила Виктория Клепикова, ипотека - специфичный вид сделок, которые регулируются как Федеральным Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так и законом об ипотеке. А, следовательно, причин, по которым регистрация может быть приостановлена, прекращена или в ней будет отказано, больше, но все же наиболее частыми являются те, которые прописаны в Федеральном Законе о государственной регистрации.
- Оснований таких немало, - заметила Виктория Леонидовна. - В статье 19 Закона оговорено, в каких случаях регистрация может быть приостановлена. Например, если заявителем предоставлен не полный пакет документов, либо у регистратора возникли сомнения в их подлинности. В нашей практике таких случаев немало. Например, в 2000 году гражданин Н. зарегистрировал у нас свое право на недвижимость (квартиру), а недавно приходит другой человек с доверенностью якобы от владельца на продажу этой же квартиры, но почерки в доверенности и в заявлении гражданина Н. от 2000 года не совпадают. Разумеется, возникли сомнения в подлинности предъявленных "доверенным лицом" документов. Бумаги были отправлены на почерковедческую экспертизу в органы внутренних дел, регистрация приостановлена и, если подтвердится факт подделки, в регистрации будет отказано.
Основанием для приостановления регистрации станет и заявление стороны договора, где указаны причины, по которым невозможно в месячный срок предоставить на регистрацию необходимые документы - длительный отпуск, командировка и прочее. В таком случае регистрация приостанавливается на 3 месяца, но если по истечении этого времени причины устранены не будут, последует отказ в регистрации.
Приостановить регистрацию можно и по заявлению участника сделки на возврат документов без их регистрации. Например, в течение месяца одна из сторон решает отказаться от заключения договора, пишет заявление с указанием причин, и мы выносим решение о приостановлении регистрации на месяц и уведомляем об этом вторую сторону. Если через месяц стороны не придут к соглашению, в регистрации будет отказано.
Как отметила Виктория Клепикова, если основанием для приостановления является решение или определение суда о запрещении совершения сделок с недвижимостью, регистрация приостанавливается на срок, указанный в решении суда. Если же поступил арест на недвижимость, приостановление действует до его снятия.
Основания для отказа в регистрации установлены статьями 19 и 20 этого же Закона. Некоторые из причин - следствие невыполнения требований, указанных в решении о приостановлении регистрации, например - не предоставление необходимых документов.
- Но в регистрации может быть отказано и по другим основаниям, - продолжила Виктория Леонидовна. -Например, договор о передаче имущества на праве безвозмездного пользования не подлежит регистрации, и в ней будет отказано. Людям, желающим зарегистрировать аренду недвижимого имущества на срок менее года, также будет отказано - для регистрации таких сделок срок действия должен быть более года. Отказано будет и в том случае, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.
Например, мама или отец 14-летнего ребенка приходят на регистрацию договора купли-продажи квартиры. По действующему законодательству, лица от 14 до 18 лет должны обращаться лично, но с согласия законных представителей.
Одна из наиболее частых причин отказа связана с тем, что обратившийся к нам человек не вправе распоряжаться объектом недвижимости. Например, квартира была приобретена на имя супруга по безвозмездной сделке (приватизация, дарение...) и, следовательно, не поступила в совместную собственность супругов, а принадлежит лишь мужу. В регистрационный орган обращается жена, желая продать квартиру, так как считает ее совместно нажитым имуществом.
Бывает, что в документах не указываются имеющиеся ограничивающие права собственника условия, например, арест или то, что квартира находится в залоге (в данном случае "владелец" не вправе распоряжаться собственностью без согласия залогодержателя, например, банка). Обнаружение данных обстоятельств также может служить основанием для отказа в регистрации.
Как и противоречие между заявленными и зарегистрированными правами: например, в нашем реестре уже есть договор аренды на земельный участок. И тут приходит другой заявитель, желающий зарегистрировать договор аренды этого же участка. Две аренды одновременно мы, естественно, оформить не можем. Второму человеку, если разрешит собственник, может быть предоставлена субаренда.
Замечу, что к составлению документов предъявляются определенные требования, закрепленные действующим законодательством. Поэтому при несоответствии документов норме по форме и содержанию в регистрации также будет отказано.
Существенный момент: при отказе в государственной регистрации уплаченная госпошлина не возвращается. После устранения всех причин, препятствующих регистрации, придется вновь обращаться в нашу службу, а госпошлину - платить повторно.
Регистрация может быть прекращена по заявлению , поданному обеими сторонами. В этом случае половина уплаченной суммы госпошлины буде возвращена.
В завершение встречи Виктория Клепикова заметила, что иногда люди, стараясь уйти от лишних расходов, в договоре прописывают одну сумму, как правило, заниженную, а между собой договариваются о другой.
- В этом случае, - подчеркнула Виктория Леонидовна, - продавец рискует столкнуться с тем, что покупатель не захочет доплачивать разницу. А мы помочь уже не сможем: в договоре-то цена указана и есть расписка о том, что деньги в указанном размере получены. Контролировать сумму, на которой сошлись стороны, мы не уполномочены, в нашей компетенции - регистрация самого договора. Поэтому, заключая сделку, хорошо все обдумайте и в том числе, то, что оговорено в документах. Ведь, как часто бывает, люди, обращаясь в фирмы, занимающиеся сделками с недвижимостью, не вчитываются в составленные договоры, а иной раз получают их на руки, уже стоя в очереди на регистрацию. И только на приеме, когда мы начинаем вместе читать составленные бумаги, выясняется, что человек не согласен со многими пунктами договора. Поэтому прежде, чем обратиться в Регистрационную службу, получите договор на руки и досконально его изучите.

(C) Татьяна МАЦАКОВА